2023年房地产经纪人每日一练《房地产交易制度政策》9月14日专为备考2023年房地产交易制度政策考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、张某购房时，应当缴纳（）。

• A：房产税
• B：契税
• C：个人所得税
• D：城镇土地使用税

答 案：B

解 析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。A项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。个人所有非营业用的房产免征房产税。C项，个人所得税是中华人民共和国对本国公民、居住在本国境内的个人取得的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。D项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收人的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。

2、下列影响房屋租金的因素中，属于权益状况的是（）

• A：房屋位置好坏
• B：房屋得房率高低
• C：房屋是否为精装修
• D：房屋是否抵押

答 案：D

解 析：出租房屋的权益状况包括：设计条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。

3、下列事件中，会导致A企业与刘某签订的商品房预售合同无效的是（ ）。

• A：A公司于2009年10月28日取得了《商品房预售许可证》
• B：合同未约定违约金数额及损失赔偿额计算方法
• C：A企业未办理商品房预售合同登记备案
• D：2010年12月10日，刘某楼上业主由于装修不当导致火灾，造成刘某住宅严重损毁

答 案：A

解 析：商品房预售应满足如下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预收的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。而选项A中，到商品房签订预售合同还没有确定预售许可证。

4、在办理住房公积金贷款时，贷款最长期限是（　　）年。

• A：20
• B：30
• C：40
• D：50

答 案：B

解 析：全国施行统一的住房公积金贷款利率，贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。公积金贷款期限最长不超过30年。

5、关于建设单位的质量责任和义务，下列说法错误的是（）。

• A：建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位
• B：建设单位应当依法对工程建设项目勘察、设计、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标
• C：建设工程发包单位可以使承包方以低于成本的价格竞标，但不得任意压缩合理工期
• D：建设单位应当将施工图设计文件提交有资格的施工图设计文件审查机构审查

答 案：C

解 析：C项，建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。建设单位不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。 

多选题

1、关于商业性住房贷款的流程，下列说法正确的有（）

• A：受理贷款时，必须由主贷人、共有人、配偶同时到场亲笔在存借款申请及相关贷款文件上签字
• B：首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的30日前，数额按照实际发放贷款的时间确定
• C：对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等
• D：贷款银行收到借款人的资料后，从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查
• E：抵押人和抵押权人只需持房屋他项权利证书（不动产登记证明）和银行出具的抵押注销，到房屋所在地不动产登记机构办理抵押权注销登记

答 案：ACD

解 析：商业性个人住房贷款流程为：①贷款申请。借款人要申请商业性个人住房贷款，首先需要向贷款银行提出贷款申请。受理贷款时，必须由主贷人、共有人、配偶同时到场亲笔在存借款申请及相关贷款文件上签字。②贷款审批。贷款银行收到借款人的资料后，从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查。③签订借款合同。对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等。④抵押登记。到所购住宅所在地的不动产登记机构办理抵押登记，银行取得不动产登记证明。⑤贷款发放。目前，银行发放贷款方式有当贷款银行获得房地产交易中心出具的抵押登记申请的收件收据后由有资质的担保公司担保即可放款和存贷款银行获得房屋他项权利证书（不动产登记证明）后发放贷款两种。⑥还贷。首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的20日前，数额按照实际发放贷款的时间确定，因此，首月还贷的数额和时间以银行的还款计划表为准。⑦结清贷款、注销登记。最后一期贷款还贷，须到受理贷款的银行办理，结清贷款后，取回房屋他项权利证书（不动产登记证明）。抵押人和抵押权人持房屋他项权利证书（不动产登记证明）和银行出具的抵押注销、银行结算清单等材料，到房屋所在地不动产登记机构办理抵押权注销登记

2、下列（）情形可视为不定期租赁

• A：当事人之间未签订书面租赁合同的
• B：租赁合同中未对租赁期限进行约定
• C：房屋租赁期间届满需继续使用租赁房屋，且出租人没有提出异议的
• D：房屋租赁期届满且出租人提出异议的，承租人仍继续使用房屋
• E：租赁合同中对租赁期限约定不明确的，依照法律规定仍不能确定的

答 案：ABCE

解 析：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。不定期租赁的情形包括：①当事人之间未签订书面租赁合同的；②租赁合同中未对租赁期限进行约定或者约定不明确的，依照法律规定仍不能确定的；③房屋租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的。

3、下列房屋不得出租的是( )。

• A：群租房
• B：农村宅基地上自建房
• C：已被鉴定为危房的房屋
• D：已购公有住房
• E：已被抵押的房屋

答 案：AC

解 析：不能出租的房屋有：①违法建筑；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋；③违反规定改变使用性质的房屋；④ 法律、法规规定禁止出租的其他情形。禁止提供“群租房”。

4、下列我国目前的房地产权利中属于物权的有（）。

• A：所有权
• B：建设用地使用权
• C：地役权
• D：抵押权
• E：租赁权

答 案：ABCD

解 析：租赁权属于债权，其他属于物权。

5、下列关于查封登记的房地产转让限制的说法正确的有（）。

• A：登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续
• B：登记机构明知房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的登记机构和直接责任人可以依照民事诉讼法的规定处理
• C：被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院不得进行预查封
• D：被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，人民法院不得进行预查封
• E：人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位

答 案：ABE

解 析：CD两项，以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：①作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;②被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;③被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。