2023年房地产经纪人每日一练《房地产交易制度政策》8月12日专为备考2023年房地产交易制度政策考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、乙企业取得建设用地使用年限最高为（）。

• A：36
• B：37
• C：46
• D：47

答 案：A

解 析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，商业用途的国有土地建设用地使用权出让最高年限为40年，甲企业已使用4年，乙企业取得建设用地使用年限最高为36年。

2、《商品房预售合同》应由（）向政府管理部门登记备案。

• A：周某
• B：李某
• C：某房地产经纪公司
• D：某房地产开发公司

答 案：D

解 析：房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。本案例中，商品房预售人为某房地产开发公司。

3、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（ ）。

• A：更正登记
• B：变更登记
• C：注销登记
• D：异议登记

答 案：D

解 析：异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权力所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。利害关系人申请异议登记的，应提交以下几项材料：①证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；②证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；③其他必要材料。

4、抵押的房地产折价或者变卖的，应参照（）。

• A：市场价格
• B：政府定价
• C：政府指导价
• D：成本价格

答 案：A

解 析：处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。 

5、张某所购住宅屋面防水的最低保修期限为（）。

• A：2年
• B：3年
• C：4年
• D：5年

答 案：D

解 析：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;④电气系统、给排水管道、设备安装为2年;⑤装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

多选题

1、房屋所有权灭失的情形包括()。

• A：因国家行政命令或法院判决而丧失
• B：房屋所有权人放弃所有权
• C：房屋所有权客体的消灭
• D：房屋所有权主体的消灭
• E：房屋出租

答 案：ABCD

解 析：房屋产权主体消灭；房屋产权客体消灭；房产转让、受赠等；因国家行政命令或法院判决；房屋所有权人放弃。故本题应选ABCD

2、王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。
关于已出租房屋抵押的说法，正确的为（ ）。

• A：王某应将抵押情况告知李某
• B：王某与李某签订租赁合同不得对抗抵押权
• C：王某将住房抵押后，与李某签订的租赁合同继续有效
• D：王某到期无力偿还贷款，甲银行抵押权实现后应保持原租赁关系至合同终止日

答 案：ACD

解 析：A项，出租人不得向承租人隐瞒房屋抵押的事实。C项，租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。D项，房屋租赁期间，房屋所有权或者承租人有可能发生变动，为了保护承租人及其相关人员的合法权益，稳定租赁关系，我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则，赋予承租人及其相关人员继续承租的权利。根据该原则，王某到期无力偿还贷款时甲银行可以实行抵押权但应保持原租赁关系至合同终止日。

3、关于企业所得税减免的表述，错误的有（）。

• A：在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益需按20%的税率征收企业所得税
• B：符合条件的技术转让所得，减按20%的税率征收企业所得税
• C：符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税
• D：国家需要重点扶持的高新技术企业，减按20%的税率征收企业所得税
• E：符合条件的非营利组织的收入，减按20%的税率征收企业所得税

答 案：ABDE

解 析：企业的下列收入为免税收入：①国债利息收入;②符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益;③在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益;④符合条件的非营利组织的收入。企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税：①从事农、林、牧、渔业项目的所得;②从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得;③从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得;④符合条件的技术转让所得;⑤符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税;⑥国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。 

4、依法不能抵押的不动产有（）。

• A：农民的宅基地
• B：国有土地所有权
• C：学校的校办工厂
• D：公立医院的住院部大楼
• E：使用权不明的财产

答 案：ABDE

解 析：《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 

5、下列关于住房转租的说法中，正确的有（）

• A：承租人转租住房，应当经出租人书面同意
• B：承租人与第三人应当签订书面房屋转租合同
• C：转租合同有效期间，即使原房屋租赁合同终止，转租合同仍然有效
• D：转租合同最长期限可以超过原住房租赁合同约定的租赁期限
• E：签订房屋转租合同应办理登记备案手续

答 案：ABCE

解 析：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。转租要求如下：①须经出租人书面同意。书面同意包括在租赁合同中出租方已明确同意承租人转租的，和租赁合同中未明确或不允许转租，事后出租人另行书面同意的。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。但出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持。②转租期限不得超过原合同规定的期限。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续